[법인세-심판청구] 조심2013서0722 (2013.10.29)
청구법인이 쟁점토지를 고가로 우회취득하여 조세를 부당하게 감소시킨 것임[기각]
[전심번호]


[ 제 목 ]
    청구법인이 쟁점토지를 고가로 우회취득하여 조세를 부당하게 감소시킨 것임     

[ 요 지 ]
    청구법인의 매입가 산정에 특별한 근거가 없고 청구법인의 분양가를 고려하여 당사자 간에 임의로 정하였다는 것은 결국 고가매입을 통하여 청구법인의 이익을 분여한 것이라는 의미가 되며, 처분청이 계산한 시가가 쟁점토지의 개별공시지가보다는 보다 합리적인 점 등에 비추어 고가매입에 해당하는 것으로 보임     

[ 결정내용 ]
결정 내용은 붙임과 같습니다.

[ 관련법령 ]
법인세법 제52조
주 문

심판청구를 기각한다.

이 유

1. 처분개요  

가. 청구법인은 2009.2.20.부터 부동산매매업을 영위하여 온 법인으로, 특수관계법인인 ㈜OOO(2008.3.3. 설립하였고, 2012.6.12. 법인명을 ‘㈜OOO’로 변경하였다. 이하 “OOO”이라 한다)이 2009.9.14.˜2010.4.21. 개인들로부터 취득한 OOO 등 토지 합계 195,480㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2009.10.13.˜2011.9.16. 합계 OOO원에 매입한 후, 이를 일반인들에게 분양(양도)하였다.

나. 처분청은 OOO국세청장으로부터 OOO의 매입가액에 취・등록세를 가산한 금액이 쟁점토지의 시가인데, 청구법인이 이를 시가보다 고가양수하여 부당행위계산의 부인 대상이므로 매입액 중 시가초과액 OOO원(2009사업연도 OOO원, 2010사업연도 OOO원, 2011사업연도 OOO원)을 익금산입하여야 한다는 등의 법인세 통합조사결과를 통보받고, 2012.6.14. 등 청구법인에게 법인세 2010사업연도분 OOO원 및 2011사업연도분 OOO원을 각 경정・고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2012.9.11. 이의신청을 거쳐 2013.1.23. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 처분청은 청구법인이 쟁점토지를 직접 취득할 수 있었음에도 편법으로 특수관계자인 OOO을 통하여 고가로 우회취득한 것으로 보았으나, OOO의 설립에는 청구법인의 사업을 원만하게 진행하고 영업효율을 높이기 위한 분명한 목적이 있었음에도, 처분청이 아래와 같은 제반사정을 구체적으로 고려하지 아니한 채, 이를 경제적 합리성을 결여한 비정상적인 거래로 보아 부당행위계산의 부인규정을 적용하여 과세한 처분은 부당하다.

(가) OOO과 청구법인은 사업상 필요에 의하여 역할을 분담하여 설립된 별개의 경제주체로서, 소위 기획부동산업은 다수의 지주들로부터 토지를 매입함에 어려움이 있고, 필지분할 등의 인・허가도 지연되는 경우가 많아 부득이하게 건설업과 부동산매매업 겸업하는 OOO을 먼저 설립한 후, 부지물색 및 매입과 필지분할 등 사업 타당성 검토 및 진행을 담당하였고, 이후 설립한 청구법인은 OOO로부터 다시 부지를 매입하여 영업사원을 통해 일반에 분양하는 역할을 하게 한 것으로, 결코 우회행위를 통하여 조세의 부담을 경감 내지 배제시킬 의도나 행위는 전혀 없었다.

(나) 부당행위계산이라 함은 납세자가 정상적인 경제인의 합리적인 거래형식에 의하지 않고 합리적 이유도 없이 우회행위, 다단계행위, 그 밖에 이상한 거래형식을 취함으로써 통상의 합리적인 거래형식을 취할 때 생기는 조세의 부담을 경감 내지 배제시키는 행위계산을 말하는 것(대법원 2004.10.28. 선고 2004두6280 판결 외 다수)인데, 건설업종 등에서 특수목적법인을 설립하여 원만한 사업진행을 추진하는 사례나, 기업집단 등에서 사업부별 법인 분할 및 사업의 수직계열화를 통하여 특수관계자 상호간에 경쟁력과 영업효율을 높이는 사례가 있는 점 등에 비추어, 청구법인의 행위는 이에 해당하는 것으로 보기 어렵다.

(2) 처분청은 쟁점토지의 시가가 불분명한 것으로 보아 OOO의 취득가액에 취득세와 등록세를 합한 금액을 시가로 보았으나, 토지분양사업은 1차적으로 대상부지의 선정이 성패를 좌우하고 다수의 지주로부터 부지매입 및 필지분할 등 인・허가 과정 또한 수월하지 않아 최소 6개월에서 1년 이상의 시간과 노력이 요구되는 사업이므로, 토지 매입시부터 양도시까지 OOO이 사업성을 부여하기 위한 정당한 노력(부지물색, 사업의 타당성 조사, 지주로부터 부지확보 등의 시간과 노력)의 대가가 포함되어야 할 것임에도 처분청은 이에 대한 반영을 하지 않았고, 특히 청구법인이 쟁점토지를 직접 취득한 경우 필수적으로 투입되었을 것으로 보이는 판매관리비 조차 반영하지 않고 시가를 산정한 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) OOO은 기획부동산으로 보일 경우 필지분할 등기가 어려워 이를 피하고자 건설업 및 부동산매매업 겸업 법인으로 설립된 점, OOO은 쟁점토지 중 OOO 토지는 분할등기도 없이, 나머지 토지는 단순히 분할등기만 하여 청구법인에게 양도한 점, 청구법인이 당초 쟁점토지를 직접 취득할 수 있었음에도 불구하고 특수관계법인을 통하여 OOO로부터 이를 고가매입하여 일반분양한 점 등을 종합하면, 이는 우회거래를 통하여 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 보이므로 부당행위계산의 부인 규정을 적용하여 과세한 처분은 정당하다.

(2) 시가가 불분명한 경우 「상속세 및 증여세법」제61조에 따라 개별공시지가를 시가로 볼 수도 있으나, 이는 OOO의 취득가액보다도 낮아 처분청은 OOO의 취득가액에 지주와의 거래금액 및 취득세・등록세 등의 실제 투입비용을 가산하여 합리적으로 시가를 산정하였고, 당시 별도의 자본적 지출은 확인되지 않았으며 또한 OOO이 지급하였다는 컨설팅비용(OOO의 토지 매입시 지출)은 지급증빙이 확인되지 않아 이를 인정하기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

부동산매매업을 영위하는 청구법인이 특수관계에 있는 법인으로부터 쟁점토지를 고가로 우회취득하여 조세를 부당하게 감소시킨 것으로 보아 부당행위계산의 부인 규정을 적용하여 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

1. 법인세법

  제4조【실질과세】
① 자산 또는 사업에서 생기는 수입의 전부 또는 일부가 법률상 귀속되는 법인과 실질상 귀속되는 법인이 서로 다른 경우에는 그 수입이 실질상 귀속되는 법인에 대하여 이 법을 적용한다.

② 법인세의 과세소득이 되는 금액의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익 등의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 이를 적용한다.

  제52조【부당행위계산의 부인】
① 납세지 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자(이하 “특수관계자”라 한다)와의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 “부당행위계산”이라 한다)에 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서는 건전한 사회통념 및 상관행과 특수관계자가 아닌 자간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율ㆍ이자율ㆍ임대료 및 교환비율 기타 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 이 조에서 시가 라 한다)을 기준으로 한다.

2. 법인세법 시행령

  제88조【부당행위계산의 유형 등】
① 법 제52조 제1항에서 “조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우”라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

6. 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 시가보다 낮은 이율ㆍ요율이나 임대료로 대부하거나 제공한 경우. 다만, 주주 등이나 출연자가 아닌 임원(소액주주등인 임원을 포함한다) 및 사용인에게 사택을 제공하는 경우를 제외한다. (2008. 2. 22. 단서개정)

7. 금전 기타 자산 또는 용역을 시가보다 높은 이율ㆍ요율이나 임차료로 차용하거나 제공받은 경우

  제89조【시가의 범위 등】
① 법 제52조 제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주관상장법인이 발행한 주식을 한국거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국거래소 최종시세가액)에 따른다.

② 법 제52조 제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 의한다.

1. 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등을 제외한다.

2. 「상속세 및 증여세법」제38조・제39조・제39조의2・제39조의3, 제61조부터 제64조까지의 규정 및「조세특례제한법」제101조를 준용하여 평가한 가액, 이 경우「상속세 및 증여세법」제63조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제57조 제1항・제2항을 준용할 때 “직전 6개월(증여세가 부과되는 주식 등의 경우에는 3개월로 한다)”은 각각 “직전 6개월”로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 심판청구서, 부동산등기부등본, 처분청 조사종결복명서 및 국세통합전산망(TIS) 자료 등의 이 건 심리자료를 종합하면, 다음의 사실이 나타난다.

(가) 청구법인은 2009.2.20. OOO에서 부동산매매업을 주업으로, OOO(현재 법인명은 ㈜OOO이다)은 그보다 앞서 2008.3.3. OOO에서 건설업(토목공사, 건축공사)과 부동산매매업을 주업으로 설립되었는바, 청구법인과 OOO의 주요 주주 현황은 아래 <표>와 같다.

(나) 청구법인은 아래 <표>들과 같이 OOO이 2009.9.14.˜2010.4.21. 기간 중 취득한 쟁점토지(총 195,480㎡)를 2009.10.13.˜2011.9.16. 기간 중 합계 OOO원에 나누어 매입하여 이를 다수에게 일반분양하였는데, 일부 토지는 OOO이, 일부 토지는 청구법인이 직접 분할을 하였다.

<OOO의 쟁점토지 매입내역 상세>

<청구법인의 쟁점토지 매입내역 상세>

(다) 이에 대하여 처분청은 OOO의 취득금액(취・등록세 포함)을 시가로 하여, 청구법인이 특수관계법인인 OOO로부터 쟁점토지를 고가로 우회취득하여 조세를 부당하게 감소시킨 것으로 보아 부당행위계산의 부인 규정을 적용한 후, 아래 <표>와 같이 손금불산입(2010사업연도 OOO원, 2011사업연도 OOO원)하여 이 건 법인세를 과세하였다.

(라) 처분청의 청구법인에 대한 조사내용에는 “① 청구법인이 2012.4.18 제출한 OOO을 통해 토지를 매입한 사유를 검토한 바, 기획부동산 업체는 건설사의 경우보다 지자체로부터 인・허가(토지분할 허가) 진행이 어려우므로 청구법인은 건설사인 OOO을 내세워 매입한 후 토지분할등기가 가능하게 되면 청구법인에게 분할등기 후 수분양자들에게 판매하였고, ② 또한 OOO을 통하여 청구법인에게 소유권이전시 상호간의 거래가액이 등기부등본에 기재됨으로써 추후 수분양자들이 등기부열람시 청구법인의 취득가액을 확인가능하게 하여 수분양자들의 본인들의 매입가액과 비교가능케함으로써 수분양자들의 거래가에 대한 인지도전환(투자안정성)을 목적으로 OOO을 통한 소유권이전 등기한 것으로 소명하였음. ③ 청구법인은 상기 소명자료 제출시 OOO에서 상기 쟁점토지에 대한 도로공사 등을 하였다고 주장하나 그에 대한 자본적 지출 증빙 등이 확인되지 아니하고 특히 OOO의 경우에는 개발행위(토지분할) 이전에 OOO에서 청구법인으로 소유권이전 되었으며, 그 외 쟁점토지는 인・허가(토지분할)가 지연되어 OOO에서 청구법인에게 소유권이전등기도 늦어진 것으로 판단되며 OOO에서 쟁점토지 매입시 청구법인의 전체적인 매도가를 예상하여 OOO에 대한 매입가를 결정하였다고 소명함. ④ 시가가 불분명한 경우 「상속세 및 증여세법」 제61조 규정을 준용하여 개별공시지가로 평가할 수 있으나, 개별공시지가는 조사관청에서 시가로 판단한 OOO의 취득원가보다 낮은 가액으로서 합리적이지 못하다고 판단되어 OOO의 취득가액 등을 시가로 보는 것이 합리적이라 판단하였으며 OOO의 취득원가 산정시 지주와의 거래금액 및 취・등록세 등 실제 투입된 비용을 포함하여 산정하였으며 조사 당시 원가를 구성할 수 있는 기타 자본적지출은 확인되지 아니하였음”이라고 기재되어 있다.

(2) 청구법인은 (가) OOO과 청구법인은 사업상 필요에 의하여 역할을 분담하여 설립된 별개의 경제주체로서, 각자의 역할을 수행하는 과정에서 이 건 거래가 이루어졌으므로 부당한 우회거래로 보기 어렵고, (나) 처분청은 OOO이 쟁점토지의 매입시부터 양도시까지 사업성을 부여하기 위하여 한 노력(부지물색, 사업의 타당성 조사, 지주로부터 부지확보 등의 시간과 노력, 특히 판매관리비)의 대가를 반영하지 않았으므로 시가 산정방법이 부당하며, (다) 아래 <표>와 같이 OOO의 매입단가, 청구법인의 매입단가 및 분양단가를 비교할 때, 청구법인이 고가매입한 것으로 보기 어렵다고 주장하고 있다.

  

(3) 살피건대, 부당행위계산의 부인 규정의 적용은 경제인의 입장에서 볼 때 부자연스럽고 불합리한 행위계산을 함으로써 경제적 합리성을 무시하였다고 인정되는 경우에 한하여 적용되는 것이며, 이 경우에 경제적 합리성의 유무에 관한 판단은 그 거래행위의 대가관계만을 따로 떼어내어 단순히 특수관계자가 아닌 사람과의 거래형태에서는 통상 행하여지지 아니하는 것이라 하여 바로 이에 해당하는 것으로 볼 것이 아니라, 거래행위의 제반 사정을 구체적으로 고려하여 과연 그 거래행위가 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성을 결여한 비정상적인 것인지 여부에 따라 판단하여야 할 것(대법원 2010.1.14. 선고 2009두12822 판결 등, 같은 뜻임)인바, 청구법인 스스로 인정하듯이 OOO을 통한 우회취득은 기획부동산의 이미지 쇄신 및 그에 따른 행정절차 지연 방지가 그 주요목적인 점, 청구법인의 매입가 산정에 특별한 근거가 있는 것은 아니고 청구법인의 분양가를 고려하여 당사자간에 임의로 정하였다는 점은 결국 고가매입을 통하여 청구법인의 이익을 분여한 것이라는 의미가 되는 점, 처분청이 계산한 시가가 쟁점토지의 개별공시지가보다는 보다 합리적이고 일부 금액의 경우 거래일로부터 6개월 이내의 금액에 해당하는 점 등을 종합할 때, 청구법인이 OOO로부터 쟁점토지를 고가로 우회취득하여 조세를 부당하게 감소시킨 것으로 보아 부당행위계산의 부인 규정을 적용하여 과세한 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.