[법인세-심판청구] 조심2013서2676 (2013.10.28)
쟁점분양토지는 토지 등 양도소득에 대한 법인세 과세대상임[기각]
[전심번호]


[ 제 목 ]
    쟁점분양토지는 토지 등 양도소득에 대한 법인세 과세대상임     

[ 요 지 ]
    청구법인이 매수인들에게 양도한 분양토지가 국토해양부에 염가 수용되어, 매수인의 하자물건 이의제기에 따라 환불 또는 다른 토지로 보상하여 매출 취소하거나 손실 보상하였음에도, 처분청에서 분양토지와 보상토지 모두가 각각 판매되었다고 판단하여 이중과세하였다는 청구주장은 받아들이기 어려움     

[ 결정내용 ]
결정 내용은 붙임과 같습니다.

[ 관련법령 ]
법인세법 제55조의2
주 문

심판청구를 기각한다.

이 유

1. 처분개요

가. 처분청은 청구법인이 2009.2.19.~2009.5.26. 사이에 OOO리 5에 있는 임야 3,892㎡와 같은 면 OOO리 산47-1에 있는 임야 4,628㎡를 엄OOO 외 27명에게 양도하고, 토지등 양도차익에 대한 법인세를 무신고하여, 2013.3.13. 청구법인에게 2009사업연도 법인세 OOO원을 경정・고지하였다.

나. 청구법인은 이에 불복하여 2013.5.24. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구법인이 2009사업연도 중에 양OOO, 황OOO, 홍OOO, 김OOO, 엄OOO, 김OOO(이하 “매수인들”이라 한다)에게 양도한 OOO리 5의 토지 2,278㎡(이하 “쟁점분양토지”라 한다)가 국가의 4대강 사업으로 국토해양부에 염가 수용되었고, 매수인 등의 하자물건 이의제기에 따라 같은 2009사업연도 중에 환불 또는 다른 토지로 보상하여 매출 취소하거나 손실 보상하였음에도, 처분청은 분양토지와 보상토지 모두가 각각 판매되었다고 중복판단하여 이중과세하였으므로 취소되어야 한다

나. 처분청 의견

처분청은 OOO리 5 토지 3,892㎡ 중 2,379㎡가 매수인들에게 양도되었으나 양도소득에 대한 법인세 무신고하여 「법인세법」 제55조의2에 따라 결정하였으며, 보상토지인 OOO리 104-7 외 5필지의 양도소득에 대하여 과세하지 않았으며, 청구법인은 분양토지를 취소하고 매수인으로부터 반환받았다고 주장하나, 등기부등본에 의하면 2009.6.16. 매수인이 청구법인이 아닌 청구외 이OOO에게 공유지분을 이전한 사실이 확인되므로 당초 처분이 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

분양수입금액을 중복으로 계산하여 과세표준에 포함되어 부당하다는 청구주장의 당부

나. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인은 청구법인과 매수인들 사이에 동일 사업연도에 계약취소, 환불 및 대체토지보상한 거래에서 당초 분양토지와 최종 대체토지를 모두 양도소득으로 보고 이중과세하였다고 주장하며, 청구법인이 제출한 분양내역은 아래 <표1>과 같다.

   OOOOOOOOOO OOOOOO OOO OO

(2) 처분청은 중복과세 없으며 당초 처분정당하다며 제출한 과세내역은 아래 <표2>와 같으며, 청구법인이 주장하는 보상토지 등은 과세되지 않은 것으로 나타난다.

   OOOOOOOOOO OOOOO OOOOOOO OO OO OO

  O OOO : OOO OOO OOO OOO O

(3) 쟁점분양토지에 대한 OOO리 5에 대한 등기사항전부증명서에 의하면, 소유권에 관한 사항이 아래 <표3>과 같이 나타나며, 2009.6.16. 이OOO에게 공유자지분이 전부이전된 것으로 확인된다.

   OOOOOOOOOO OOOOOOO OOOO OO OO

(4) 청구법인의 주요 주장내용은 아래와 같다.

(가) 청구법인은 당초에 매수인들에게 분양한 토지가 국가의 4대강 사업으로 인해 국토해양부에 수용되면서, 청구법인은 매수인들의 하자물건 이의제기에 따라 전액 환불하거나, 수용보상금액을 초과하는 분양토지 매수차액(=분양토지가액-수용보상금)에 대해 환불조치하면서 다른 토지로 대토보상하고, 매수차액을 초과하는 추가 분양에 대해서는 매수인으로부터 추가대금을 입금받았다. 그러나 청구법인의 분양금액은 당초 분양토지의 분양금액 OOO천원 중 환불금액 OOO천원을 뺀 OOO천원과 대토보상시의 증가분양금액 OOO천원의 합계액 OOO천원만이 청구법인의 최종분양수입금액임에도, 처분청은 당초분양금액 OOO천원도 매출수입으로 하였고, 대토부상후의 증가분양금액 OOO천원이 추가된 합계 총액 OOO천원도 분양매출수입으로 중복계산하여 처분하였다. 따라서 당초토지분양금액 OOO천원은 총분양수입 OOO천원에 이미 내포되어 있음에도, 처분청은 당초분양금액 OOO천원을 이중으로 분양수입에 포함하여 과세표준을 계산하였다.

(나) 하자거래로 인해 당초 거래가 결과적으로 같은 연도에 취소되었으므로 수익으로 볼 수 없다.

쟁점분양토지는 매각 후 국가의 4대강사업 집행으로 인해 당해 토지가 국토해양부에 수용되었으며, 토지매수인은 해당 분양토지를 당초 목적대로 사용할 수 없어서, 분양자인 청구법인에게 하자물건으로 이의를 제기하여 당초 매수가액을 환불받거나 또는 손실보상차원에서 해당 매수가액 이상의 다른 토지로 대토 보상받았다. 따라서 청구법인은 당초 분양토지 수입금액을 취소하는 회계처리를 하고, 대체토지분양의 최종수입금액만을 매출 수입으로 계상한 것은 타당한 회계세무처리이다. 청구법인과 매수인들과는 최종 대체보상토지의 단일거래만 있었으므로 당초의 분양토지거래를 취소하고 대체토지분양수입만 매출 계상함이 타당함에도, 처분청은 청구법인과 매수인들 간의 단일 거래를 2개의 거래로 합산하는 잘못을 저지른 것이다.

(다) 거래취소 되었으므로 실질과세원칙상 미실현소득에 대해서는 과세할 수 없다.

청구법인은 6명의 매수인들로부터 당초 분양금액을 입금받았고, 이후 당해 토지가 4대강 사업으로 수용되자 환불해주거나 또는 손실보상목적으로 대체토지를 양도하였고, 대체토지 부분 중 증가부분에 대해 증가분양금액만 입금받았다. 따라서 청구법인의 최종분양입금액은 최대한 당초분양금액+증가분양금액이 분명한데, 처분청은 당초분양금액에 최종분양금액(=당초분양금액+증가분양금액)을 모두 더해 결과적으로 당초분양금액 부분을 2번 중복하여 분양수입으로 계산 반영하였다. 실질과세원칙상 당초 분양토지는 취소되어 소득이 발생되지 않았으므로 과세할 수 없다. 따라서 청구법인은 당초 분양수입금액을 취소하는 매출로 회계처리 하였으나, 처분청은 근거없이 이러한 취소거래금액을 전액 부인하고, 과세소득에 그대로 합산하였다. 결국 처분청은 미실현거래금액에 대하여 이중으로 매출 반영 과세하여 「국세기본법」상의 실질과세원칙을 위배하였다.

(라) 환불 취소금액과 손실대토보상금액은 청구법인의 수입금액(익금)에 대한 필요경비(손금)로 대응되어야 한다.

청구법인의 분양토지는 매수인들의 실질적 구매가 있어야 수익이 실현되는 비주거지역의 투자성 토지인바, 매수인들의 투자목적이 달성되지 않고 같은 연도에 국가에 수용되었으므로 거래가 해제되었고, 청구법인은 매수인에게 환불하거나 손실을 보상해 주어야 한다. 당해 분양토지는 분양된 2009사업연도와 같은 연도에 국가의 4대강 사업토지로 수용되면서 매수인들의 ㎡당 취득가액 평균 OOO만원의 약 30%인 ㎡당 OOO만원 내외로 수용되었고, 이에 대해 매수인이 하자물건으로 이의를 제기하자 청구법인은 전액 환불하거나 다른 땅으로 대토 보상하였다.

만약, 처분청의 처분대로 당초 분양토지의 수입금액을 순자산증가 수익으로 익금가산하려면, 이러한 하자분양토지로 인한 환불금액이나 다른 대체토지손실보상금액은 순자산의 감소이므로 수익에 대응하는 필요경비로 손비인정되어야 한다. 이는 「법인세법」 제14조, 제15조 및 제19조의 순자산증가설에 따른 익금(분양수입금액)과 손금(환불금액 또는 대토손실보상금액)의 과세원칙을 따르는 회계처리이다. 청구법인의 토지가 각 매수인별로 2건 이상 소유권 양도이전되었다 하여도, 매수인으로부터 받은 당초 분양수입금액과 증가분양금액만 입금되었다면, 청구법인의 총매출액은 최종분양금액(=당초분양수입액+증가분양입금액)이다. 따라서 당초분양금액이 이중으로 중복수입반영되면 안되며, 당초 분양금액을 수입금액으로 전액 익금산입하려면, 거래취소 환불금액이나 대체토지손실보상금액은 당초분양수입금액에 직접 대응되는 동일 사업연도의 기간 귀속 필요경비로 손금 인정되어야 한다.

(마) 매매계약이 취소된 경우에 매매대금이 반환되면 소득으로 과세할 수 없다.

청구법인은 2009년의 분양토지사업후 폐업, 부도되었고, 해당 토지분양사업을 종결하였다. 또한 분양토지의 취소환불・손실보상거래는 분양수입이 발생되어 익금계상된 2009년과 같은 연도에 확정되었는바, 같은 사업연도에 취소 환불된  미실현소득이라는 점과 동일한 매수인들과의 동일한 목적거래(비주거지역의 투자 취득)인 2건의 거래 중 1건이 같은 연도에 취소환불 또는 손실보상되었으므로 원칙적으로 수익으로 계상할 수 없다. 이와 관련하여 대법원 판결(2010두25152)은 “매매계약이 나중에 취소되고, 매매대금이 양수인에게 원상회복으로 반환될 것이면 양도소득세 과세대상으로 삼을 수 없다”고 판결하고 있는바, 계약해제되거나 쌍방합의 취소되어 결과적으로 이뤄지지 않은 거래는 미실현소득으로서 과세할 수 없다는 의미이다.

본 거래가 투기성 토지투자거래라 하여도 분양된 2009년과 같은 사업연도에 분양계약이 취소되고 환불되었고 손실보상되었다면, 거래실질대로 취소거래로 보거나, 환불처리나 손실처리금액은 분양수입 익금에 대응되는 손금으로 인정되어야 한다.

(5) 이상의 내용을 종합하여 살피건대,

(가) 「법인세법」 제55조의2 [토지등양도소득에 대한 과세특례] 제1항 제1호에 의하면, 내국법인이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제125조의 규정에 의하여 국토해양부장관이 조사한 당해 지역의 직전분기의 평균지가가 직전전 분기 대비 100분의 3 이상 상승하거나 전년도 동분기 대비 100분의 10 이상 상승한 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 소재하는 토지등을 양도한 경우에는 그 양도로 인하여 발생한 소득에 100분의 10(미등기토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 20)을 곱하여 산출한 세액을 토지등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조의 규정에 의한 과세표준에 제55조의 규정에 의한 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다고 규정하고 있다.

(나) 청구법인은 2009사업연도 중에 매수인들에게 양도한 쟁점분양토지가 국가의 4대강 사업으로 국토해양부에 염가 수용되었고, 매수인 등의 하자물건 이의제기에 따라 같은 2009사업연도 중에 환불 또는 다른 토지로 보상하여 매출 취소하거나 손실 보상하였음에도, 처분청은 분양토지와 보상토지 모두가 각각 판매되었다고 중복판단하여 이중과세하였으므로 취소되어야 한다는 취지의 주장을 하고 있다.

(다) 그러나 처분청의 조사내용에 의하면, 보상토지인 OOO리 104-7 외 5필지의 양도소득에 대하여 과세내역에 포함되지 않은 점, 쟁점분양토지에 대한 OOO리 5에 대한 등기사항전부증명서에 의하면 2009.6.16. 매수인이 청구법인이 아닌 청구 외 이OOO에게 공유지분을 이전한 사실이 확인되는 점 등으로 볼 때, 분양수입금액을 중복으로 계산하여 과세표준에 포함되었고, 분양토지를 매매취소하고 매수인으로부터 반환받았기 때문에 처분청의 과세처분이 부당하다는 청구주장은 받아들이기 어려워 보인다.

따라서, 처분청이 쟁점분양토지를 매수인들에게 양도하고 토지등 양도차익에 대한 법인세를 무신고하여 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.