[조세특례제한법-사전답변] 법규재산2014-459 (2014.11.07)
1세대1주택(고가주택) 부수토지 대토보상시 과세이연금액의 총보상액 계산방법
[ 요 지 ]
    1세대1주택인 고가주택(그 부수토지 포함)이 공익사업 시행자에게 수용되고 부수토지 일부의 수용대가를 대토로 보상받아 과세이연금액을 계산할 때 “대토보상상당액”은 “부수토지에 대한 대토보상상당액”을 말하는 것이며, “총보상액”은 “부수토지에 대한 총보상액”을 말하는 것임     [답변내용]거주자가 「보금자리주택건설 등에 관한 특별법」제6조에 따라 사업시행자에게 양도하는 주택 및 그 부수토지가 「소득세법」제89조제1항제3호의 규정에 의하여 양도소득세 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함함)에 해당하는 경우 같은 법 제95조제3항 및 같은 법 시행령 제160조를 적용한 후「조세특례제한법」제77조의2 제1항을 적용하는 것입니다. 이때, 같은법 시행령 제73조제1항에 규정된 산식의 분자인 “대토보상상당액”은 “주택의 부수토지에 대한 대토보상상당액”을 말하는 것이며, 분모인 “총보상액”은 “주택의 부수토지에 대한 총보상액”을 말하는 것입니다.

[ 관련법령 ]
조세특례제한법 제77조의2 【대토보상에 대한 양도소득세 과세특례】
조세특례제한법 시행령 제73조 【대토보상에 대한 양도소득세 과세특례】


1. 질의내용

○ 1세대1주택(부수토지 포함)과 인접토지가 한국토지주택공사의 보금자리주택 사업부지로수용되면서 1세대1주택(부수토지 포함)의 수용보상금(부수토지의 일부는 대토보상)이 9억원을 초과하여 고가주택인 1세대1주택에 해당하는 경우

 - 조특법 제77조의2에 따른 과세이연금액을 계산할 때 계산 산식의 총보상액은 총보상액에서 9억원을 차감한 가액으로 하여 계산할 수 있는 지 여부

 * 조특법 제77조의2에 따른 과세이연금액

해당 토지 등의 양도차익에서 장기보유특별공제액을 뺀 금액

×

대토보상상당액

총보상액

2. 사실관계

○신청인이 소유한 부동산은 아래와 같이 ××××××공사의 보금자리주택사업을 위하여 수용되었으며 총 보상금은 1,514백만원이며 이 중 700백만원이 대토보상액임

  
수용물건 소재지

지목,면적(㎡)

보상구분

보상액(원)



 

 

1,514,506,440

경기 □□ ◇◇ 160-11

전, 145

현금

212,290,000

경기 □□ ◇◇ 160-18

대, 582

현금

406,925,000

대토

700,000,000

주택등, 297.96

현금

195,291,440


  * 대토보상내역 : 경기도 □□시 ◇◇동 160-18 (대지, 368.047㎡, 계약일2014.8.1.)

3. 관련법령

○ 조세특례제한법 제77조의2 【대토보상에 대한 양도소득세 과세특례】


① 거주자가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 공익사업의 시행으로 해당 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년이전에 취득한 토지등을 2015년 12월 31일 이전에 해당 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 양도차익으로서 토지등의 양도대금을 같은 법 제63조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따라 해당 공익사업의 시행으로 조성한 토지로 보상(이하 이 조에서 대토보상 이라 한다)받는 부분에 대해서는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도소득세의 과세를 이연받을 수 있다. <개정 2013.1.1>

② 제1항은 해당 공익사업의 시행자가 대통령령으로 정하는 방법으로 대토보상 명세를 국세청에 통보하는 경우에만 적용한다.

③ 제1항에 따라 양도소득세를 과세이연받은 거주자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 과세이연받은 세액 및 이자 상당 가산액을 양도소득세로 납부하여야 한다.

 1. 대토보상받기로 한 보상금을 현금으로 받는 경우 등 대통령령으로 정하는 사유가 발생하는 경우

 2. 대토보상으로 취득하는 토지에 관한 소유권이전등기의 등기원인이 대토보상으로 기재되지 아니하는 경우

④ 제1항에 따른 과세이연을 받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 신청하여야 한다.

⑤ 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용하는 경우 대토보상의 요건 및 방법, 과세이연받은 세액의 납부 사유 및 방법, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 조세특례제한법 시행령 제73조 【대토보상에 대한 양도소득세 과세특례】


① 거주자가 법 제77조의2제1항에 따라 토지등을 사업시행자에게 양도하고 토지등의 양도대금의 전부 또는 일부를 해당 공익사업의 시행으로 조성한 토지(이하 이 조에서 대토 라 한다)로 보상받은 경우에는 해당 토지등을 양도하여 발생하는 양도차익 중 다음 산식에 따라 계산한 금액(이하 과세이연금액 이라 한다)에 대하여는 양도소득세를 과세하지 아니하되, 해당 대토를 양도할 때에 대토의 취득가액에서 과세이연금액을 뺀 금액을 취득가액으로 보아 양도소득세를 과세한다. 이 경우 「소득세법」 제95조제2항에 따른 장기보유특별공제액을 계산할 때 보유기간은 대토의 취득 시부터 양도 시까지로 본다.

 
해당 토지 등의「소득세법」제95조 제1항에 따른 양도차익에서 같은 조 제2항에 따른 장기보유특별공제액을 뺀 금액

×

대토보상상당액

총보상액


(이하 생략)

○ 소득세법 제95조【양도소득금액】


① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 양도가액 이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 양도차익 이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 장기보유 특별공제액 이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제3항에 따른 미등기양도자산 및 제104조의3에 따른 비사업용 토지는 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조제1항제2호가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획 인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에해당하는 자산의경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. <개정 2012.1.1, 2013.1.1, 2014.1.1>

   

③ 제89조제1항제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.

(이하생략)

○ 소득세법 시행령 제159조의2 【장기보유특별공제】


법 제95조제2항 표 외의 부분 단서에서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택 이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 경우의 그 주택(제155조ㆍ제155조의2ㆍ제156조의2 및 그 밖의 규정에 의하여 1세대1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 말한다. <개정 2008.2.22>

○ 소득세법 시행령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익등의 계산】


① 법 제95조제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다.이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. <개정 1999.9.18, 2002.12.30, 2008.2.22, 2009.2.4>

 1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익


                                     양도가액 - 9억원

법 제95조제1항에 따른 양도차익 ×

                                        양도가액
 

 2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액


                                       양도가액 - 9억원

법 제95조제2항에 따른 장기보유특별공제액 ×

                                           양도가액


② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조제2항의 규정을 준용한다.

○ 소득세법 기본통칙 95-0…1【고가주택의 양도차익계산】


1세대1주택 비과세요건을 갖춘 고가주택과 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 어느 한쪽이 미등기 양도자산인 경우의 양도차익은 다음과 같이 계산한다. (2011.3.21. 개정)

1. 건물부분 양도차익=


(건물부분 양도차익) -

【(건물부분 양도차익)×

(9억원)×

건물분 양도가액



(건물+대지)양도가액

건물양도가액

2. 대지부분 양도차익=


(대지부분 양도차익) -

【(대지부분 양도차익)×

(9억원)×

대지분 양도가액



(건물+대지)양도가액

대지양도가액


○ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제63조 【현금보상 등】


① 손실보상은 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 현금으로 지급하여야 한다. 다만, 토지소유자가 원하는 경우로서 사업시행자가 해당 공익사업의 합리적인 토지이용계획과 사업계획 등을 고려하여 토지로 보상이 가능한 경우에는 토지소유자가 받을 보상금 중 본문에 따른 현금 또는 제7항 및 제8항에 따른 채권으로보상받는 금액을 제외한 부분에 대하여 다음 각 호에서 정하는 기준과절차에 따라 그 공익사업의 시행으로 조성한 토지로 보상할 수 있다.

(이하 생략)